浅谈县级城镇老旧小区改造项目的“最后一公里”

城镇老旧小区改造是党中央、国务院高度重视的重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义，各级地方党委政府都高度重视并积极贯彻落实这一惠民利民政策。对县级党委政府来说，老旧小区改造不仅仅是一项民生工程，更是一项为民办实事的民心工程。它一头连着民生，一头连着民心，与民生福祉相连，与城市文明相系，与社会和谐相关。通过对某县级市老旧小区改造项目近年来的实施情况深入调查和分析研究发现，县级城镇老旧小区改造项目实施以来取得了一定的成效，得到了当地老百姓的认可，但仍存规划设计不到位、违建整治不到位、质量监管不到位、设施配套不到位、建后管护不到位和适老改造不到位等联系和服务群众“最后一公里”的问题，亟待解决。

一、目前存在的“六不到位”问题

（一）规划设计不到位，小区环境和品味未有效提升

调查发现县级老旧小区改造内容基本为基础类，即为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，小区内供水、供电、供气、道路、排水、消防、安防、弱电、生活垃圾分类等基础设施改造，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。规划设计基本围绕上述内容进行，以恢复建筑物原设计使用功能和修缮小区基础设施为主要目标，缺少对小区原规划品质和现有建筑物品味提升改造方面的思考和设计。改造后的老旧小区只是基本面貌翻新到了上个世纪后期刚建成的样子，小区综合环境和品味并未得到有效的提升。

（二）违建整治不到位，居民心中的堵点未有效疏通

县级城镇老旧小区基本存在违章搭建的现象，如：底层住户擅自增建或扩建庭院，顶层居民利用公共平台搭盖房屋，部分居民在楼梯间入口处或采光井违章搭建车棚，个别居民沿建筑物外墙或围墙违章扩建房屋、车库等。这些违章搭建有的堵塞小区交通，有的影响居民出行，有的影响小区消防安全和环境绿化等。这些绝大部分居民心中的堵点在许多老旧小区改造过程中未能拆除或有效整治，仍“堵”在居民心中。

（三）质量监管不到位，监理监督的作用未有效发挥

城镇老旧小区改造项目既是民生工程，又属于地方政府投资建设项目。工程施工过程中，既有建设单位聘请的专业监理单位的全过程监理，又有地方建设行政主管部门质量监督机构的重点监督，还有小区居民代表的民主监督。但老旧小区改造项目仍存在以次充好、偷工减料等工程质量问题，专业监理单位和质量监督机构的监管和控制工作仍不到位，未有效发挥其应具有的监理监督作用。

（四）设施配套不到位，充电难和停车难未有效解决

调查发现某市县近三年改造的老旧小区中，配备电动自行车充电设施的小区不足小区总数的三分之一，定额配建汽车停车位的小区不足小区总数的三分之一，建设电动汽车充电桩位的小区不足小区总数的十分之一。随着新能源汽车、电动自行车和小轿车的普及，居民的电动车充电难问题和汽车停车难问题未能得到有效解决。

（五）建后管护不到位，长效管理的体制未有效建立

调查发现某市县近三年改造的老旧小区中，建后成立业主委员会并引入物业管理的小区仅有2个，其余小区均处于无业主委员会、无物业管理的社区托管状态。托管状态下，社区仅安排人员打扫小区内卫生和拖倒垃圾，并仅收取相应的卫生费。由于未及时建立长效管理体制，托管小区路灯、监控、道闸等公共设施因电费无人承担而闲置，绿化无人养护和修剪，住宅内楼梯等公共部位卫生无人打扫，改造后的小区又重新回到了无人问津的“老路”。

（六）适老改造不到位，居民的养老需求未有效满足

居家养老服务设施、康复训练设施、家庭适老助老呼救系统、适宜老年人的交往空间和室外活动场地、公共区域及建筑无障碍设计和无障碍设施配套、既有住宅加装电梯等适老化改造内容在县级老旧小区改造项目实施过程中鲜有发生。住宅楼改造后，楼层越往上房屋闲置或出租的越多，年老体迈的住户越少。小区改造翻新后房价上涨，趁机卖房换房的住户较多，重新装修入住就地养老的住户较少。现实情况从侧面反映出大部分居民养老的实际需求未能得到有效满足。

二、相关问题原因分析

（一）改造资金来源不足影响项目规划和实施配套

县级城镇老旧小区改造项目资金基本由中央、省和县三级政府财政承担，其中县级财政负责兜底。改造资金筹集渠道单一，有限的财政资金仅能满足对老旧小区进行基础类改造，难以支撑完善类和提升类的改造内容和需求，影响项目规划设计上档次和实施配套上台阶，并导致小区环境和品味提升不足，停车、充电、养老、适老等服务设施配套不到位。

（二）改造方案沟通不畅影响工程设计和施工进度

部分老旧小区改造设计方案千篇一律、逐年套用，缺乏实地勘察后契合实际的针对性和实用性。设计方案初步形成后，缺少设计人员与小区居民代表对接沟通环节；设计方案确定后，缺少在小区主要出入口公示并公开广泛征求意见的过程。在工程施工过程中，因改造方案的不“契”实际和设计人员的“不接地气”，部分改造方案往往会受到小区居民的反对甚至阻挠，产生不得已的设计变更，并影响工程施工进度。

（三）工程质量意识不强影响项目质量和实施效果

由于县级城镇老旧小区改造主要针对屋面、外墙面和室外附属等方面内容，一般不涉及主体结构安全。因此，工程建设、施工、监理等单位及相关人员质量意识相对薄弱。在建设行政主管部门的质量监督机构未对老旧小区改造项目进行重点监督的情况下，容易发生以次充好、偷工减料等工程质量问题，严重影响工程质量和民生工程实施效果。

（四）部门协作合力不齐影响违建整治和后期管护

地方建设行政主管部门作为老旧小区改造项目实施牵头单位和行业主管部门，一般负责项目计划安排、规划设计、验收交付等工作。县重点工程建设管理部门一般负责工程施工建设管理。改造过程中，违章搭建的整治需要联合城市管理执法部门以及属地街道、社区等相关单位统一行动；竣工交付后，小区物业管理机制和机构的建立需要建设行政主管部门以及属地街道、社区等相关单位的齐抓共管。参与老旧小区改造项目建设的相关部门（或单位）之间相互协作配合不到位，工作合力不强，容易产生违建整治和后期管护不到位等问题。

三、建议和设想

（一）建立政府统筹、条块协作的工作机制，形成齐抓共管的推进合力

一是建立健全县级政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确工作职责、任务清单和议事规程，形成方向一致的工作推进合力；二是进一步落实街道、社区在老旧小区改造项目中的职责分工，结合加强基层党组织建设、居民自治机制建设和社区服务体系建设等基层工作，改造完善党建引领城市基层治理机制，形成政府干民众赞，政府引基层办的积极友好互动，推动老旧小区改造规划设计、违建整治、设施配套、质量验收、后期管护等方面工作不断提升。

（二）整合多方资源拓宽资金渠道，提升改造品质完善实施配套

一是通过将符合条件的老旧小区改造项目纳入地方政府专项债券支持范围、争取信贷支持、吸引社会力量出资参与、合理落实居民出资责任等方式方法，进一步拓宽资金渠道，逐年提升改造品质；二是引导电力、通信、供水、供气等专营单位履行社会责任，将老旧小区需改造的水电气信等配套设施优先纳入本单位专营设施年度更新改造计划，并与老旧小区改造年度计划有效衔接，及时完善相关配套设施。

（三）加强监督管理和信用惩戒，压实参建单位责任

县级住房城乡建设主管部门要将老旧小区改造工程作为日常质量监督重点，制定全过程质量监督计划，进一步完善老旧小区改造工程事中事后质量监管机制和抽检巡检制度，实现过程可监督、责任可追溯、信用可惩戒，多管齐下压实设计、施工、监理等参建单位质量安全责任。